日本房事熱潮

景氣低迷的日本，房事卻異常熱絡，尤其是精華地段的豪宅，幾乎都在開賣當天銷售一空，民眾的購屋能力令人咋舌。


距離東京六本木車站，徒步只要3分鐘距離的這棟興建中的豪宅，今年7月開始對外銷售，頂樓的每一戶，價格都超過2億日圓，卻都在開賣當天銷售一空，如此的盛況，讓人有種重返泡沫經濟時代的錯覺。


銷售人員帶著記者參觀了樣品屋，這一戶可是豪宅中的豪宅，要價4億8千萬日圓，相當於1億8千萬台幣，頂極豪宅除了空間寬敞還要視野廣闊，而璀璨的東京夜景更能襯托豪宅不凡的身價，房間的手把鑲滿了blingbling的水晶玻璃，更有畫龍點睛的效果，寢室裡還有私人的按摩空間，隨時都能享受專人的按摩服務。


日本最近房事熱絡，不但豪宅買氣夯，就連一般的住宅，也出現了看屋人潮，房貸的減稅，銀行利率的調降，和贈與免稅金額的提高，都是助長這波購屋熱潮的主要原因，沈悶已久的住宅市場，在多項利多政策的刺激下，終於露出了復甦的曙光。

(民視新聞黃文玲綜合報導)

観光旅行+不動産購入

2009年10月21日､ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ華字紙･聯合早報は､中国人富裕層の購買力に日本人が驚きと喜びの声を上げていると報じた｡日本への観光旅行のついでにﾏﾝｼｮﾝをぽんと買っていく中国人富裕層の団体が増えているという｡中国新聞網が伝えた｡

長引く不況の影響で苦境にあえぐ日本のﾏﾝｼｮﾝ市場｡売り上げは激減し､価格も大幅に下落した｡そんな中､観光で来日した中国人富裕層の団体に高級物件が飛ぶように売れているという｡ある日本の不動産関係者によれば､投資やｾｶﾝﾄﾞﾊｳｽ用に海外のﾏﾝｼｮﾝ購入を始める

資料：シンガポールニュース.Singapore news

在日中国人富裕層不動産買い

2009年4月9日､華字紙･中文導報は､不況で価格が暴落した日本の不動産を在日中国人富裕層が次々に購入していると報じた｡都心の億ｼｮﾝを買う人もいるという｡

国土交通省が2月に発表した全国主要都市の地価動向報告によると､調査対象の150地点のうち今年1月の地価が3か月前の前回調査を下回ったのが､全体の99％に当たる148地点に上った｡

このﾁｬﾝｽに､長年日本で生活する中国人富裕層が次々と不動産を買い始めた｡流暢な日本語は当たり前で､永住許可も持っている｡不動産大手ｺｽﾓｽｲﾆｼｱによる。

資料：華字紙による

中國人的日本不動產投資

日本的不動產近年來出現了新的變化.特別是這十年.中國人的不動產投資.

在日本東京港區灣岸部高層住宅.開始出現了中國人的名子.在港區灣岸部特別
是在2006年後期.購買者都要以抽籤的方式來排隊買房.當然在接待中心也
慢慢的聽到越來越多講中文的客戶.這情形在2007年後更明顯.

有的客戶甚至覺得物超所值.一次就購買了50.60戶.這些中國人買家一次就以現金購買.
所以也不知道他們的來歷及職業.更不知道他們為何擁有那麼多的錢.

根據某財團法人的調查顯示.最近的房子的很多買主都是中國人.
據了解.應該是這幾年全世界的經濟成長幾乎都集中在中國大陸.中國的新一代的富裕層.多半是隨著外資
投資而一起壯大起來的.對中國大陸的有錢人來說.在上海有個兩三套樓房.一年出國三四次旅行或擁有一堆
名牌包已開始覺得沒有甚麼.這些多數有錢人早已把目光放在日本的不動產投資上特別是商用不動產及都心等
有名的大樓.另外.像銀座及表參道也是重要的投資標的之一.

但是相對來說.日方也有相當的疑慮.因為假借購屋之名但是卻是來洗錢的外國人也增加了.
因此.日本政府在2008年施行了"犯罪收益移轉防止法".這是為了避免洗錢及對恐怖組織資金供給所設.
這法律把以前只有對有洗錢疑慮的報告義務的金融業.增加到房屋仲介業.貴金屬交易業.律師等法律事務所等.


對中國人的投資客來說.日本的不動產的投資報酬率是非常吸引人的.這種投報率在中國大陸簡直就不會發生.
並且在日本很簡單的就可以擁有不動產.在中國大陸.土地是國有.中國人只能買地上的使用權.這對在根深蒂固
土斯有財的華人而言.能擁有土地的所有權是相當吸引人的.

日本房產投資常見問答集

其實大家如果知道日本的房產投報率這麼高.大概多會有點心動.
這其中也有許多問題.我們在這邊以我們過去的經驗.公開且透明的向各位報告及分享.

Q:我可以在日本購買物件嗎?
A:其實.這個問題我們在過去的文章內就向各位報告過了.每個人都可以購買日本的房產.

Q:我不會日文.也可以購買日本的物件嗎?
A:至就是本公司配置中華地區專員的目的.本公司讓您全程不用用中文.專員會逐字逐項向您
解說各個物件的詳細.並以我們在地的公司來告訴您.日本人喜歡甚麼樣的物件.不喜歡甚麼樣
的物件.而不是只賣您物件而已.

Q:你們會幫忙或是可以委託你們管理嗎?
A:會的.其實不只是國外的客戶.即使是日本人的房東.也幾乎都是由房仲管理公司代為管理.
畢竟.當房東的目的就是想要以非勞動所得換取自己經濟的自由.如果您還要自己去催租.
打掃.甚至帶看.那就失去不動產投資的意義了.管理這部分請您安心的交給本公司來為您服務.

Q:你們公司安全嗎?
A:關於這個問題.請您完全的放心.21世紀不動產為世界第一大不動產仲介品牌.本公司所有買賣流程
全部按照程序.並受日本"宅地建物取引業法"的規範.本公司並強制加入"財團法人 不動產保證協會"
組織.為保您的權益不受損.萬一公司破產.您所支付的頭期款或仲介費一樣會由保險機構支付給您.

Q:在日本有租賃收入後需要報稅嗎?如果要.你們能提供這方面的服務嗎?
A:是的.在日本有所得需要報稅.其報稅的稅目及稅率會因為是居住者或非居住者有所不同.

Q:你們公司物件多嗎?會幫我找到好的物件嗎?
A:我們擁有21世紀不動產最強大的資料庫及資源.所有物件我們幾乎都能為您介紹.
當然您應該會委託弊公司為您管理.我們當然不是只賣了就算.因後續招租等工作
也是弊公司為您代勞.所以當然我們也會全力找尋優良投資物件以便我們容易出租.

Q:我們外國人能在日本貸款嗎?
A:外國人能在日本貸款.但因是非居住者.所以只限於在日本的台資銀行.最近貸款條件
皆有變動.因我們有配合的銀行.詳情請您來電或以電郵方式與弊公司詢問.弊公司將
會為您的資金做規劃.建議或是不建議您貸款.

以上資料為文書作成時資料.如有變動則以彥動內容為基準.

認為現在是投資房地產的人增加

野村不動產Urban Net公司在最新一期有關不動投資意識調查中發現.許多投資家已開始覺得不動產價格已經到谷底.相對的覺得現在是投資進場的好時機的投資家也增加了.

根據此一份調查.覺得[現在是買投資物件的好時機]的回答者為57%.與一年前同調查相比增加了5.3%.與覺得[現在即將是不動產投資的好時機]兩者加起來.認為現在是投資房地產的GOOD TIMING者加起來總共為85%.

另外.認為在將來的1年內投資商品的頭號首選為[不動產投資]者為最高的68.8%. 第二為[股票投資]占40.9%.第三為[基金債劵型等投資信託型商品]占17.6%.

此調查為野村不動產對[NOMUCOM.PRO]的會員所做的調查.有效回答人數為613人.

資料來源:日本住宅新報 2010年6月9日

(以下原文)
野村不動産アーバンネットがこのほど実施した不動産投資に関する意識調査によると、不動産価格の底打ち感の高まりとともに「今が投資不動産の買い時」だと判断する投資家が増加していることが分かった。

　それによると、投資物件は「今が買い時」と答えたのは、全体の57％に上り、１年前の調査より5.3％増加した。「間もなく買い時が来る」と合わせると、投資機会が到来しているとみる割合は85％を占めた。またこの先１年間で投資したい商品を聞いたところ、「不動産投資」は最も高い68.8％に達し、40.9％の「株式」、17.6％の「投資信託」を大きく上回った。

　調査は、同社の投資用不動産サイト「ノムコム・プロ」の会員を対象に実施。有効回答数は６１３人。

[住宅新報　2010年6月9日]

6月東京都心高投報率物件

到東京買屋團

20100219TVBS報導

原文轉載

http://www.tvbs.com.tw/news/news_list.asp?no=aj100920100219153257

本月東京平均房租速報

本月租金依然是港區奪冠.平均車站10分鐘物件獨立套房約 11.65萬日幣. 1房1廳為19萬日幣.2房1廳為29萬日幣. 3房至4房平均月租約為44.36萬日幣.已區來看 第一名港區後接著是皇宮所在地的千代田區.其次是中央區.澀谷區的順序.其高租金地區大該都在都新六區內.

単位：万円 ※（　　）内の数字は、その駅から徒歩10分以内にある物件数です。

地域 套房 1K・1DK 1LDK・2K・2DK 2LDK・3K・3DK 3LDK・4K・4DK
港区 11.65 (1558) 11.40 (4199) 19.62 (3277) 29.48 (1556) 44.36 (532)
千代田区 10.28 (366) 10.13 (1256) 17.89 (561) 27.07 (217) 59.72 (82)
中央区 9.95 (640) 9.72 (2551) 15.53 (2276) 20.51 (908) 26.94 (211)
渋谷区 9.61 (1745) 10.36 (3899) 17.76 (2496) 26.33 (1038) 38.58 (442)
目黒区 9.16 (1349) 9.56 (3248) 15.82 (1687) 22.72 (686) 30.99 (389)
品川区 8.45 (1715) 8.62 (4396) 14.16 (2051) 19.55 (895) 24.40 (419)
新宿区 8.32 (2690) 8.90 (7049) 14.33 (2633) 20.16 (966) 29.48 (345)
台東区 8.01 (727) 8.86 (2788) 12.09 (1445) 15.39 (518) 19.70 (138)
江東区 7.96 (731) 8.59 (3363) 12.07 (1253) 17.16 (571) 18.20 (379)
文京区 7.54 (1375) 8.49 (4201) 13.59 (1678) 18.80 (961) 26.37 (414)
墨田区 7.28 (840) 8.21 (2970) 10.73 (1157) 13.80 (427) 16.52 (188)
世田谷区 7.19 (3178) 8.08 (9441) 12.82 (3841) 17.22 (1915) 23.10 (1099)
豊島区 6.95 (1984) 8.09 (5183) 11.60 (1906) 16.58 (872) 20.51 (258)
大田区 6.92 (1531) 7.89 (6520) 11.15 (2652) 14.72 (960) 19.12 (602)
武蔵野市 6.91 (355) 7.63 (1370) 12.04 (437) 15.90 (194) 19.47 (73)
三鷹市 6.88 (252) 7.35 (791) 10.42 (296) 15.55 (126) 19.02 (73)
荒川区 6.81 (388) 7.79 (1656) 10.47 (858) 14.35 (469) 15.06 (116)
中野区 6.71 (1583) 7.88 (4125) 12.01 (1925) 15.44 (725) 17.77 (326)
北区 6.58 (1188) 7.43 (4139) 10.40 (1649) 14.23 (829) 15.76 (303)
杉並区 6.41 (2522) 7.65 (7103) 11.40 (2418) 14.91 (1031) 18.55 (545

from HOME'S家賃相場

登陸北海道 台灣女生日本開民宿

很多人一直很嚮往能有一大片草原.在上面沒有任何的人.彷彿整個大自然就是自己的.當然.也有很多人把自己的夢.帶到了國外.就像下面這一則報導一樣.其實現在在日本的很多民宿及飯店的OWNER都是外國人.他們到日本.以自國人的眼光挑選自國人會喜歡的區域.大舉買下渡假山莊及民宿.以自國人的眼光與當地特色整合.在當地深耕.深受好評的案例比比皆是.下面就是一則成功的例子:

TVBS 2010/05/24 19:16 洪彩綸
很多人喜歡造訪的旅遊景點之一北海道，將有台灣人進駐經營民宿！在台灣以薰衣草打出品牌行銷的2個女生，今年6月將在日本的薰衣草故鄉北海道，開民宿，2個女生10年前，因為一張北海道薰衣草的照片而開民宿，展開她們的尋夢之旅，沒想到10年後，她們能到日本開民宿，讓夢更圓滿。


一整片向日葵花田，從門前往外延伸，藍天、白雲，這裡的夏日風情，格外有朝氣，靠近屋子邊，還種了兩排水仙，換個時間點，房子旁的白樺樹和落羽松，枯黃的樹幹，點綴秋天如詩如畫的情節，在這裡一年四季都有不同風景，給人不同感受。

這是日本北海道的一間民宿，寶藍色的尖形屋頂，米白色的外牆，充滿北歐風格，而民宿主人卻是台灣的2個女生。民宿業者林庭妃：「我們想要進駐薰衣草故鄉的感覺，剛好聽到這一間民宿的男主人，他要退休了，我們就好高興，覺得我們的夢想又實現了。」

台灣女生成功登陸日本北海道經營民宿，林庭妃開心地形容她們又圓了一個夢，花了3年的時間規劃，現在要把台灣經驗帶到日本，軟體、硬體大部分都是From Taiwan。林庭妃：「像我們人員就是從台灣過去的 ，我們贏的是台灣人的熱情跟親切。」

林庭妃形容，即將在北海道開幕的民宿，只有9個房間，主打慢和靜的特質，要讓旅客到這裡，感受全然的放鬆和放空。

10年前，她們因為北海道一張薰衣草田的照片，展開尋夢之旅，10年後，她們在台灣成功經營5個品牌，提供住宿和餐飲，甚至要回到最初的感動，到薰衣草的故鄉北海道開民宿，讓日本人見識台灣人的「軟實力」。

附動畫的房地產物件

附動畫的房地產物件

請您圈點底下網址:

www.e-room.co.jp

裡面「図」的代表具有圖面
若是在物件後面標有「動画」則是附動畫物件
但是若在物件最前面標有紅色的(済）字樣則代表已成交物件

若您有中意的物件.請立即聯絡我們.我們將為您立客服務

日本語學校周邊小套房

東京都心回歸現象

聽到都心回歸現像.直覺得好像日本的景氣變好了.其實正好相反.日本的景氣並沒有變好.也沒有變差.就是一直維持在泡沫後的崩壞狀態持平.這點我們必須很公道的以比較客觀的立場說.

那所謂的都心回歸現象又是如何呢?就字面上意思就是人又回到都心的意思.但是其背景.其實我們需要介紹另外一個名詞”甜甜圈效應”

日本在90年代泡沫經濟時期.應為東京都的價高昂.導致一些沒有能力購買房子或是租房子的房客.移民到東京都23區外的都下或是鄰近的千葉.琦玉或是神奈縣等首都圈郊區購屋或租屋.這些在台灣也就是我們說的”輕移民”至平成10年為止.眾多的輕移民移出.導致東京都的人口空洞化.這就是所謂的甜甜圈效應.

然而在泡沫經濟後進而導致都心房地產價格暴落或是跌回正常水準.又使原本買不起房子或租不起房子的人開始發現其實都心的價格並沒有想像中的貴.而再度回到東京都租房子甚至購屋.據東京不動產研究所調查顯示.自平成12年至平成22年(1999年至2009年)為止的十年步道的時間.東京都心(23區部)人口竟然增加了100萬人(如下).這是從第二次世界大戰結束以來.東京都人口第一次站上1300萬人!其結果使東京都不動產價格止跌回升.當然不會回到泡沫經濟前誇張的水準.但都心空屋率創新低.而郊外及附近縣市空屋率高度攀升.這一點值得我們投資時需較謹慎小心.

最近也因都心回歸現象顯著.使得新成屋(室內實際坪約26坪)價格重新站上5000日幣.較房地產谷底時比較回升了近一成多.但仍然比上海市及台北市同面積新成屋相比.仍便宜許多.以國民平均所得購屋比來計算的話.日本人不吃不喝7年就可以買到新成屋比.確實便宜的許多.

正因如此.加上外國房產投資客開始進場投資日本房地產.使得日本不動產所有者開始惜售.市場上釋出的房屋數量創新低.中古屋價格的議價空間甚至不到一成.好的物件一出來.投資客甚至只看外觀就直接接手進行買賣.直接接手房客(所謂的owner change)一方在此低利率時間點享受高頭爆且穩定的收租.另一方待房地產回升時享受資本利所得(capital gain).

最近中國大陸政府祭出國十條打壓投資客投資大陸房地產.使得熱錢也開始尋求新的投資標的.這些熱錢.最近也悄悄的進軍日本的房地產市場.據分析預測.此一波熱錢將會將日本(至少東京都內)的房地產在3至5年內推回泡沫經濟前較高的水準.所以我們相信這幾年將是日本不動產投資的好時機.屆時雖租金(分母)已到低點.但分母(房價)攀升將會使投報率降低.

聰明的您.已看好東京房地產投資的時間點在哪裡了嗎?

東京都都市人口統計
終戦後の昭和２１年には東京都の人口は約３００人程度でした。
その後急速に人口が増え、昭和３７年に１０００万人を超えました。

昭和３７年から平成１２年までの３８年間で約２００万人増えましたが
平成１２年から平成２２年４月までの９年６ヶ月で
約１００万人増えています。

この１０年間で東京都の人口はものすごい勢いで増えてます。

今後さらに東京都の人口は増えていくものと思われます。

5月特選.東京房地產物件

5月嚴選1000日幣低總價日本房地產投資物件

投報率及空屋率的關係

最近接到許多客戶向我們詢問有關於投報率的問題.在此想與各位大家分享.既然是投資.追求高投報率是先決條件.就像再買債劵或甚至銀行定存幾%.這個百分比是牽動著所有投資者對投資標的的入場與否重要關鍵.當然.不動產標的物也是一樣.愈高的投報率越受到投資者的青睞.

但是.我們來看看日本投報率最高的地方-札幌.他的房屋價格卻是非常的便宜.而日本投報率最低的東京.房價卻是最高的.當然這和分母(購屋成本)與分子(租金)當然有關係.但其背後更重要的問題就出在空屋率.其實.首都圈(東京都.埼玉県.神奈川県.千葉県)的郊區地方也有同樣的物件.標榜著投報率15%.但是這是以滿租的前提之下為原則.這和銀行定存1年給你3%是不一樣的.銀行給你的是保證會給你的(除非銀行倒了另當別論)但是一年15%的物件萬一一年之中有4個月租不出去其投報率就等於10%.我們在以前有組客戶買了千葉縣的某郊區物件標榜著13%.結果持有了3年只出租過1次.而且還不到1年.後來想要脫手又因為在郊區不好賣而又放了一陣子.最近才以購買時的約九成價格售出.

其實只要是投資.一定要追求高投報率.但是挑選物件時必須與其他因素一起考量.例如可能造成空屋的原因.如人口急速減少的周邊城市.離車站超過15分鐘的物件.或屋齡太老.地點太差等.以上述實例.那組客戶的年均話投報率才3%不到.而且持有近5年最後還損失資本1成.實質上是負利才對.所以我們常建議客戶以5年設定為1段投資期間.而您希望在5年之內出租幾個月份.我們稱之為5年均化投報率.均化投報率才是真正的投報率.

在東京也有近10%的物件.但是需要看是否在非市區地帶.或是生活機能不好的地點.但是如果您是挑23區內.甚至是都心內.其實並不需要太執著於投報率.因為只要房租不是設定的太高.都心部的物件出租率相當高.其均化投報率就等於或是接近投報率.反之.如果在郊區.或是離車站較遠的物件.其均化投報率就會與投報率乖離.意指投報率雖很高.但實際5年平均下來卻反而沒比投報率較低.卻一直有承租方的都心物件高.

有一組客戶他在2003年買了都心的新成屋物件.離JR站只有2分鐘不到.投報率算算只有6.25%.但就我所知他到現在承租方都沒退租過.其5年均化投報率就等於6.25%了.而且他房子現在才第7年.他打算再收個10.20年再賣掉.

所以.如果您要把均化投報率拉高的話可以挑離車站10分以內.屋齡別太老.東京都23區內或都心部.管理良好的物件.其實這道理很簡單.在台北大安信義區即使投報率3%.4%都有人會進場買.但比較少有人去買在汐止.鶯歌等標榜10%的套房吧.其道理就是如此.其實.大家所設定的投報率或地區都不一樣.但如何在投報率與低空屋率之間取得平衡.讓均化投報率提高應該是大家的共同目標.

東京投資的重點(住宅篇)

*到車站(地鐵站)的徒步距離
這一點和世界各大都市情況相同.越接近地鐵站的標的物一定越有資產價值.但是如果物件所接近的車站是JR站.而且接近到會聽到列車經過的聲音.那反而不甚理想.出租時也較難租出.反之.如果是地鐵站的話就沒有甚麼影響.反而像和地鐵站結合的大樓會有相當高的價值.徒步距離以80公尺所要時間為1分來計算.最好是在徒步距離800尺內.走路10分鐘之內的物件較為理想.如果在10分鐘之外的徒步距離.我們需要抓較高的投報率來cover空屋率及折租金率.

*物件類型.
東京大都市單身人口相當多.種類形形色色.包括OL.上班族.學生.SOHO族.外國人留學生等.一般來說.鋼筋混泥土的獨立套房會比木造套房來的租像好.木造套房法定耐用年數為22年.和鋼筋水泥的47年比起來差了一半.折損率相當高.所以儘管建築成本低.投報率高.但是在東京投資來說.不太建議此類的產品.室內面積面積來說.至少要大於15平方米.但也不建議太大.因為若是針對單身租客其面積超過了45平方米以上.其租金超過10萬日幣的話租客層會一下子減少許多.10萬日幣以下是一般上班族較能接受的租金範圍.學生則會更低(日本人平均月薪約三十多萬日幣).
在東京都心.當然也有許多高收入的單身族.針對這些族群.您所挑選的物件至少要有一房一廳.離車站或許不用很近.但是地址及門牌就很重要.例如港區.新宿區或是麻布.青山.目黑等高級住宅區.

*物件附屬配備
和台灣的出租套房不同.日本一般獨立套房(日本沒有也不允許分隔套房)是不附任何家具和配備的.基本的會有衛浴設備及簡易小廚房及分離冷氣.好一點的套房會有衛浴分離的廁所(廁所及浴室分開).日本人相當喜歡衛浴分離的物件.大一點的物件大概都是衛浴分離.另外.室內有分洋室及和式.洋室地板是木質地板.牆壁為壁紙.和室的地板就是禢禢米.2塊禢禢米為1坪.6塊禢禢米叫6畳.6畳為一般和室的標準規格.

*物件的管理
有些物件的管理費相當便宜.但是相對而言.物件的管理就比較差.來打掃的人可能1周才來2次而不是每天.比較完善的管理是每天都有人打掃.如果更好的管理甚至會有守衛在樓下看守.因日本治安較好.所以如果針對一般上班族為房客的物件採用24小時警衛系統反而會增加管理費的負擔.24管理的物件較適合都心外商公司工作或IT產業的科技新貴.此類型房屋約在高級住宅區.管理的類型應配合物件所在位置及鎖定客層來分配或選擇其比重.

*屋齡
其實屋齡當然是越新越好.但是越新的物件投資成本較高.租金設定也須提高來滿足投資時的投報率.所以如果是以投資的視點來看的話.中古物件是比較好的選擇.中古物件幾年以內才算合格呢?如果以鋼筋水泥建築的耐用年數來看是47年.但是也很少會有房客願意住四十幾年的房子吧.一般來說.越舊的房子在日本投報率越高.一樣是三十年的房子.日本的保養會比台灣來的好.所以看起來會比較新.但是日本人較喜新厭舊?一般在日本人認定的舊房子以20年以上為準.但是因日本耐震法令是在1980年制定.所以1980年以後的物件其實都是合格的.超過30年的物件.除非地點非常好或有相當高的投報率.否則不太建議購入

*樓層
如果有電梯的物件高樓層會比低樓層來的搶手.價格也較高.若是沒電梯的物件2樓是價格最好的樓層.1樓及頂樓價格反而會偏低.因為要爬樓梯等因素.不過樓層的問題很主觀是個見仁見智的問題.一般來說房客對樓層不會有太多的要求.

*陽台及其他附屬面積
和台灣不同.在日本.陽台是屬於非專有面積的區域.所以一般我們說室內面積15平方米來說.是單純指室內.陽台.走廊.樓梯.公設都是不含在裡面的.所以日本很難有一坪多少錢的說法.因為其他變因太多了.例如一樣15平方米的房子.可能A比B貴.但是A的陽台或許比B大一倍或是有專屬庭院等.這在日本的法令裡都是附屬面積.所以原則上一樣的室內面積.要挑有越多的附屬面積比較好.陽台越大.當然租像也會比較好

*物件周邊環境
日本的都市計劃區分執行的相當徹底.一般來說.除非物件在高速公路旁.或是在歌舞伎廳內會很吵以外.大部分以住宅區分的物件都相當寧靜.若是土地區分是工業區您也無須太緊張.因為東京都內工廠已所剩無幾.只是幾十年前劃分時為工業區罷了.租屋者也不會在乎土地區分.倒是商業區域.您須看看附近環境是否吵雜或樓下是否有居酒屋等.如果有的話您須好好評估.如是理髮廳或超市超商等反而會有加分效果.如果租客為小家庭.則附近有無學校就變得比較重要.

何謂東京都心

何謂東京都心
(圖源自: Wikipedia)

和大家介紹一下東京的行政區域.如下圖所示.東京都有23個區.26個市.3個町.1個郡.總面積約為2,187.08 km².約為台北市的8倍.人口約為1300萬人.主要人口聚集在區部.請各位看右下框起來的綠色部分.人口約800萬人.
一般被大家所稱的都心(市區)地帶就是在紅色範圍框起來的這幾區
港區:東京鐵塔.富士電視台.六本木.各國大使館所在地
中央區:築地魚市.銀座
品川區:品川車站.各公司行號總部所在地
目黑區:都心中比較高級及寧靜的住宅區
澀谷區:澀谷.原宿.竹下通等引領流行的區
新宿區:東京的副都心.20年前東京都將都廳遷來此處.有點類似信義計畫區
千代田區:日本皇宮.各大型企業總公司所在地.

其他的區也有不同的特色.只是太多無法一一列舉.像上野公園及秋葉原就是在台東區.世田谷區為郊區的高級住宅區.以及正在新建的日本最高鐵塔SKYTREE在墨田區.正因為每個區有每個區的特色.加上每個區的規模都自成一個都市.在東京很少為了要買一個東西而要整個東京跑一遍的情形.基本上居家附近就應有盡有.如果真的要出城.因日本交通發達.只要搭JR.私鐵或地鐵就可輕易到達(光是在23區裡面就有6條新幹線.12條JR線.13條地下鐵及27條私鐵及其他4條共計62條線.734個車站).

都心6區因屬市區.地價相當昂貴.若不是有錢人大概都不會住在這一區.即使這些區交通相當方便.所以在此一區以住宅多以獨立套房居多.專門出租給在附近上班的上班族或金融新貴等.而家族型住宅(Family type)的住宅則是租給外商公司的外國人居多(注:因東京是國際級大城市.所以幾乎全世界的國際級大小企業都會來東京設立據點或分公司.所以在東京的外國人人數相當多.約佔都民的3%)
所以.一般來說.雖然東京都以外的投報率較高.但出租率偏低.都心投報率相對低約5%上下.但出租率相當高.這一點各國的情形都一樣.

這就是為什麼我們堅持即使投報率低一點(4%-8%).也一定要投資在東京23區內甚至都心.且徒步10分鐘內的物件.因為在不動產的世界裡.除了地點還是地點.另外.當然衛星都市也有可以投資的標的.但是離車站或地鐵站的距離就相當的重要.如果您對東京不是那麼熟.那您需要有地緣關係的我們來為您解說.以利您投資的判斷.

投報率計算方法

本公司投報率計算方法如下

預測投報率(年)=租金X12個月/購買價格
*租金是以滿租時的計算

投報率是指不動產取得價格除以1年的期間所收的租金預測.地價.房屋稅等物件維持的其他管理費等等均不在計算內.另外.投報率是以過去資料最為參考.並不能保證將來租金收益.

想定利回り：満室時表面利回り（年）＝賃料×12ヶ月／購入価格
※賃料は満室時を想定し、算出しております。

利回りとは、当該不動産の１年間の予定賃料収入の不動産取得対価に対する割合であり、公租公課その他当該物件を維持するために必要な費用の控除前のものです。また、予定賃料収入が確実に得られる事を保証するものではありません。

日本的管理費與修繕費

很多人在剛接觸日本的物件時.會對管理費及修繕費產生疑問.認為管理費理面不包含修繕費嗎?為何又有修繕費次一名目.在這裡要為您介紹日本的管理費與修繕費的區分及其作用.

一般來說.日本所謂的管理費是指保全或日兼職班管理員的費用.另外.若無固定職值班管理員.將會是給付固定來收垃圾的管理公司的費用.這是普遍的人事支出.另外.基本的公共電費.管理委員會的一般支出.也全都是由管理費來支出.這部分與台灣或其他國家並無太大的差異.

那甚麼又是修繕費呢?
日本在一棟房子集合住宅(日文叫做"分讓住宅")興建完成時.依日本國土交通省法規.新完成的分讓住宅必須依照其建築耐用年限給予一套完整得修繕計畫書.以日本法規來說.鋼筋混泥土結構(RC)的建物其耐用年數為47年.所以在這47年內例如每3年要更換外露配管.每5年要加塗防水層.每10年公共區間要擦油漆.第20年要拉皮或第25年要更換電梯等.這些費用在需要上列工程發生時.不會要住戶支付額外或是太多費用.而是從每個月所繳的修繕金中提撥.這樣的話對住戶來說.就沒有一次要繳龐大費用的問題.更沒有漏水時要找樓上住戶理論的尷尬場景.或者是在大規模修繕時有不需要一下子付那麼多錢.

所以在日本常常會說.買一間好的房子是要買管理.因為在漂亮的房子它都會折舊.所以雖然日本的國土交通省有基本的修繕義務規定.但是好的公司會把它做得更詳細.更周全.買房的時後可以做為此房未來價值的一判斷材料.若是有一個房子他的修繕費出乎意料的便宜.甚至根本不收修繕管理費(剛經過大規模修繕整修及非分讓住宅是沒有修繕費或比較便宜的)那你可能要小心如果房子過了不久.出現問題可能因為平時無積蓄而導致大樓破舊無法維修的窘境.或者如果有的大樓收的太多.你也要小心他可能會把你的房租收益給吃掉.一般來說(並不是絕對)管理費家修繕費應再租金的10%-20%之間為可接受範圍.較老的房子可能會較高一點.但是總比沒修繕基金.另外有一點要注意的就是房子接近大規模修繕年度.又沒有收(或是收比一般行情低太多)修繕費.可能會在您購入後沒幾年因要大規模修繕而花一筆錢.這一部分也要特別注意.

我們能為您做的服務

1)首先.您可以在網上參考我們為您所提供的物件或是來電.我們將會為您做說明

2)我們將會依照您的預算及所設定的投報率為你挑選適合您的物件.而服務費一律比照日本國內規定.不會因為您是海外客戶而會發生額外的費用(注意:我們絕不會向您收翻譯費.旅費等額外的開支)

3)您若有屬意幾個您所喜歡的物件.我們會帶您參觀物件(到日本旅費須由您自付)

4)確認您所選定的物件後.我們將會協同您到區役所辦理外國人登錄及開戶並協助您辦理交易等過戶等必要手續.全程您都不需要會任何日文.

5)交易完成後本公司會指派中華區域代表與您接洽之後出租.等聯絡事宜.您回國後無需到日本管理.也無須打國際電話到日本.本公司在台專員會隨時與您保持聯繫.如遇到困難.我們能在第一時間為您解決.

*您若要選擇付同樣的服務費.就要選擇有中文服務且世界品牌的21世紀不動產公司才會使您的購屋有保障.且您不只是購屋而已.後續的招租.管理及修繕等.都需要有品牌的專業管理公司替您服務.才能達到您當初想要無憂無慮當包租公包租婆的願望.

首先.您不需會任何日文.請您先打電話或寫信告知我們.我們將竭誠的為您說明.

購屋所得比

關於購屋所得比

以下是ORICON在2007年所做的統計調查.調查東京都家戶收入分佈為下

１０００万円以上 １５．７％
９００～１０００万円未満 ７．０％
８００～９００万円未満 １０．６％
７００～８００万円未満 １３．６％
６００～７００万円未満 １２．４％
５００～６００万円未満 １２．０％
４００～５００万円未満 ９．４％
３００～４００万円未満 ５．２％
２００～３００万円未満 １．６％
１００～２００万円未満 ０．５％
１００万円未満 ０．２％

平均家戶年收入落在700-800萬日幣之間.但根據2006年日本不動產經濟研究所調查顯示該年新成屋價格(70平方米-80平方米)平均價格為5148萬日幣.由此可知東京人約要7年不吃不喝才能在東京買上一間30坪的新房子.但是反觀台灣.想想若是要在台北市買一間30坪(室內面積)的新房子.可能連不吃不喝20年都很難....

[摘要3.29.2010 蘋果 柯玥寧、楊茲珺]

若拿台灣與國際相比，台灣五大都會區7.08倍，高過澳洲6.8倍、日本5.3倍、英國5.1倍。

政大地政系特聘教授張金鶚說，房價所得比，是調查近半年已購屋者的購屋總價與其家戶收入後，取中位數而得。北市房價家戶所得比9.06倍，代表買906萬元房屋的家庭，年收入約一百萬元；而國際認定的5.1倍門檻，是指年收入一百萬元的家庭，購屋總價最好在510萬元，超過510萬元則「嚴重難以負擔」。

有巢氏房屋協理劉炳耀表示，若不能有效降低房價所得比，年輕人養房負擔沉重、孩子也不敢多生，住的問題不改善，未來生育率恐怕會持續下降、影響國力。以後因為要養屋，不敢生小孩，台灣生育率會變更低，且一堆無殼蝸牛出現後，恐為社會帶來更多問題。

無殼蝸牛聯盟在二十年後再上街頭，無殼蝸牛聯盟發起人之一、台大城鄉所退休教授華昌宜表示，二十年過後，大台北地區民眾找殼安居的願望更難達成。

他並反駁吳揆說國內住宅自有率高達87.36六％，「全面打壓房價會造成全民財富縮水。」的說法。指吳揆並未搞懂「房屋自有率」的定義，其實只要房屋登記在戶內成員的任何一人或直系親屬即為自有，並不是指每10戶家庭就有8.73戶擁有房子。

華昌宜表示，每月貸款佔收入的比率，更能精確顯示民眾的購屋負擔，去年下半年台北市購屋者每月貸款，已佔收入的36.12％，顯示收入超過三分之一都用於支付房貸；但根據美國不動產仲介協會認定，適當的房貸支出應佔家戶所得的25％才算合理。

「政府若無良善的住宅政策，不僅僅是無殼蝸牛問題，甚至還會影響國家競爭力。」

日本的坪數計算

相較於台灣的內含(總坪數計算)坪數,日本採用的是外加坪數計算.也就是說,台灣是把陽台,走道,公共設施,車位都算在一起,加總起來的坪數在乘於坪單價.因此,會有許多灌水或讓購屋者感覺付出的70坪的價格,但是只用到40坪的感覺.台灣政府似乎正視到這個問題,近期內將更改房屋標售的方式.

那日本的標示方式又是如何呢?
首先,日本基本上以平方米為單位,早一代的日本人習慣以坪來計算.因此平方米及坪共同標式的也不在少數.其次,相當於我們說的室內面積在日本叫做"專有面積".其專有面積才是個人可以使用的獨立面積.本人一直認為這個標示的字眼取得相當好,因為陽台不是"專有面積".所以在日本,陽台當然可以用來曬衣服.但是嚴禁堆放雜物,以防緊急逃生時會阻礙通道,當然更沒有所謂的陽台外推問題了.

日本基本上是以專有面積乘於坪單價.除了專有面積以外,日本還會另外標示"陽台面積","室外機放置場面積","門外小走道面積".這些就是我們所謂的小公設部分,但是在日本,交易還是以單純的室內專有面積為準.但是就是因為如此.專有面積並無法也不能直接反映其物件價值(因庭院或陽台並不含在販賣坪數內)所以日本並不會標榜每坪多少錢.而是每戶因其條件差異,而有所價格上的不同.以總價來做販賣.

公司簡介

弊社は創業以来、「不動産を通じて地域に貢献すること」を基準に躍進を続けてまいりました。例えば、私どもと出逢ったお客様がこの街に住み、この街を愛し、永遠にこの街に住み続ける。そのために、売却、購入、賃貸等の不動産有効活用に至るまで、お客様のライフスタイルにおける様々なシーンで、頼りにされる存在になることを目指しています。また、日本は急激な高齢化社会の到来、少子化、人口減少により、住宅の空洞化、多くの社会問題を抱えておりますが、その解決に東京都心の不動産が解決の一端になると信じて疑いません。それには、私ども社員一人ひとりが、東京都心「港区」を中心とした街と共に成長し、会社の経営を継続させていかなければなりません。そして、末永くお客様と社員が感動を分かち合っていけるよう、更なる努力を続けていく所存です。

本公司為21世紀不動產-日本都心21公司.專營日本東京都心物件.
因近年來外國客戶增加.我們特別增加在國外的據點來服務想在日本投資的大中華地區顧客.我們提供中文的網頁及中文的專員服務.讓不會日文的您安心.另外.我們的不動產交易一切以日本21世紀不動產制度為主.過程公正透明.
另外.在您購買不動產物件後.我們提供後續出租及管理的服務.使您在自己國內就能安心的收租.後續的問題由我們日本21世紀不動產團隊來為您服務.

東京都知事免許(2)第84747号
東京都港區芝大門2-4-8
21世紀不動產 都心21社長
代表取締役 金田 雅美
連結至本公司日本網頁

海外事業部担当 黃 冠棠
點此聯絡我



台灣事業部担当 白金　優子
點此聯絡我

不動產的投資標的分類

一般來說.日本的不動產投資標的可分為下列幾種
(一般住宅)
一般住宅又分為分讓住宅(集合式住宅)與一棟式住宅.此類產品如果面積較大.又位於郊區就比較難出租(通常都心大面積住宅的租屋客以外商高階主管為主).如果面積較小又是位於都心.針對一般上班族相對容易出租.此外.一棟式住宅因為木造居多.管理也較為不易.比較不建議做為投資標的.

(投資專用住宅)
此類住宅多為一棟多戶.從木造.鋼骨到鋼筋水泥都有.因戶數多因此可平攤空屋率的風險.另外因持有者為百分之百土地所有者而非持分.將來重建改建或修繕時皆能自行做主.自主權相當高.但相對來說投資金額較大.

(商業大樓)
商業大樓總稱為BUILDING.在東京商業大樓的買賣皆以整棟式買賣.較少像台灣商業大樓中的一層單獨出售.所以其所有權及管理也較為單純.買賣金額較高.多以幾億日幣起跳.如果地點好.物件機能性及其將來性可期的話.投資商業不但有持有時之租金效益.轉賣時還能獲得資本利得.因此若資金充裕商業大樓不失為一種選擇.

日本不動產市場概況

日本的不動產於80年代泡沫經濟最高峰的時候. 曾經創造一坪2000萬日幣的天價(東京千代田區)之後地價節節下落.於04年時終於止跌.近幾年來價格雖拜原物料高騰所賜些有拉抬.但幅度均在一至二成左右.日本不動產市場整體而言仍處於相對低價位.但因房租下落幅度與先前泡沫期相比已整盤過一次.相對下落幅度比已到達一定水準.以此均算日本不動產仍偏低. 這一點從日本的不動產投資報酬率即可知端倪.

一般來說.日本新成屋租金收益約為3%-6%. 中古屋平均收益則能到達4%-10%甚至更高.在先進國家中屬於高投報地區.加上日本為先進國家.政治局勢等也相較台灣穩定.因此不只是日本資產階級. 自1998年以後日本開放外國人能夠買日本不動產後相繼以有許多外國人買家進入日本市場.

相較於中國大陸與香港的土地使用權.日本的土地政策與台灣相同.皆屬於土地所有權的買賣. 因此.相當符合我們的風土民情.加上日本(特別是東京)租屋市場成熟.租賃流程已成為一種公定的默契.再對入居者審查及房屋修繕部分特別是對房東有保障.因此投資或置產日本不動產市場是有所期將來性.

民族風情及國際都市背景
相較於中國人[有土斯有財]的觀念.日本人並無此一想法居多.以住宅自有率來看.台北都會區高達81%(2005).東京都會為49%(2009).東京租屋市場龐大可知.加上近年來關東地區新成屋數量持緩.租屋人口維持在一定水平.這與台灣的高房價低租金情況恰好相反.日本是低房價高租金相對來說投報率也會高的原因.

外國人購買或投資日本不動產之流程

日本在平成10年(1998年)4月以前.為防止外國人大量購買日本本國國土而有諸多限制.但在這之後.外國人的不動產規制自由化.事實上除特定軍事要塞或特定面積以上須申請外.外國人已能和一般日本人一樣自由買賣日本的不動產.

因日本國民無身分證.所以外國人在日本為了辦理過戶須申請”外國人登錄証”辦理外國人登錄証後.辦理外國人登錄証有兩個目的.第一.我們在辦理過戶時須以外國人登錄証來申請”登錄原票記載事項証明書”.其證明書就類似我們的 ”印鑑證明書”.以此一証明書來辦理過戶.第二.我們須以外國人登錄証到銀行辦理開戶.開戶後.才能將台灣購屋資金匯入日本自己的銀行戶頭.以利匯款.第二.將來收租時也可以請房客將房租匯入此一戶頭.

購屋後.代書會在兩周後將相關不動產所有權狀交給您.即完成所有不動產交易流程
若您需要日本房貸的服務.請您向我方洽詢.

在日本招租的方法

一般來說.日本租屋者幾乎都是透過仲介.仲介在接受租屋者申請後會經過一周左右的身分審查.大規模或連鎖的仲介公司會透過信用調查公司先調查租屋申請者年收.工作狀態及是否有前科等.並須附帶連帶保證人審查時間約一周.通過審查後即可付押金及禮金(東京及關東地區須一到兩個月的禮金)與前一兩個月的房租.所以通常租屋者在一開始須付將近半年的的房租.在日本租屋的手續比台灣繁雜.且相較台灣來說是比較保障房東.

至於代租代管業務費用在日本代租為1個月仲介費.但因為日本一約的租期都是2年.所以基本上和台灣是一樣的(台灣是0.5個月仲介費.1年).至於代管會因各家仲介公司而收費有不同.一般來說是5%到10%.但也會因物件型態而有所不同.一般來說管理費約為房租的5%.若是加入"房租滯納履約保證機構"則為7%(即使房客拖延房租此機構也須付您房租.催討部分由此一保險機構來進行).這是相當保障房東的一種管理制度.讓您專心的收房租.不需考慮到招租.滯納房租.催繳聯絡等繁雜事務.