日本的管理費與修繕費

很多人在剛接觸日本的物件時.會對管理費及修繕費產生疑問.認為管理費理面不包含修繕費嗎?為何又有修繕費次一名目.在這裡要為您介紹日本的管理費與修繕費的區分及其作用.

一般來說.日本所謂的管理費是指保全或日兼職班管理員的費用.另外.若無固定職值班管理員.將會是給付固定來收垃圾的管理公司的費用.這是普遍的人事支出.另外.基本的公共電費.管理委員會的一般支出.也全都是由管理費來支出.這部分與台灣或其他國家並無太大的差異.

那甚麼又是修繕費呢?
日本在一棟房子集合住宅(日文叫做"分讓住宅")興建完成時.依日本國土交通省法規.新完成的分讓住宅必須依照其建築耐用年限給予一套完整得修繕計畫書.以日本法規來說.鋼筋混泥土結構(RC)的建物其耐用年數為47年.所以在這47年內例如每3年要更換外露配管.每5年要加塗防水層.每10年公共區間要擦油漆.第20年要拉皮或第25年要更換電梯等.這些費用在需要上列工程發生時.不會要住戶支付額外或是太多費用.而是從每個月所繳的修繕金中提撥.這樣的話對住戶來說.就沒有一次要繳龐大費用的問題.更沒有漏水時要找樓上住戶理論的尷尬場景.或者是在大規模修繕時有不需要一下子付那麼多錢.

所以在日本常常會說.買一間好的房子是要買管理.因為在漂亮的房子它都會折舊.所以雖然日本的國土交通省有基本的修繕義務規定.但是好的公司會把它做得更詳細.更周全.買房的時後可以做為此房未來價值的一判斷材料.若是有一個房子他的修繕費出乎意料的便宜.甚至根本不收修繕管理費(剛經過大規模修繕整修及非分讓住宅是沒有修繕費或比較便宜的)那你可能要小心如果房子過了不久.出現問題可能因為平時無積蓄而導致大樓破舊無法維修的窘境.或者如果有的大樓收的太多.你也要小心他可能會把你的房租收益給吃掉.一般來說(並不是絕對)管理費家修繕費應再租金的10%-20%之間為可接受範圍.較老的房子可能會較高一點.但是總比沒修繕基金.另外有一點要注意的就是房子接近大規模修繕年度.又沒有收(或是收比一般行情低太多)修繕費.可能會在您購入後沒幾年因要大規模修繕而花一筆錢.這一部分也要特別注意.