東京投資的重點(住宅篇)

*到車站(地鐵站)的徒步距離
這一點和世界各大都市情況相同.越接近地鐵站的標的物一定越有資產價值.但是如果物件所接近的車站是JR站.而且接近到會聽到列車經過的聲音.那反而不甚理想.出租時也較難租出.反之.如果是地鐵站的話就沒有甚麼影響.反而像和地鐵站結合的大樓會有相當高的價值.徒步距離以80公尺所要時間為1分來計算.最好是在徒步距離800尺內.走路10分鐘之內的物件較為理想.如果在10分鐘之外的徒步距離.我們需要抓較高的投報率來cover空屋率及折租金率.

*物件類型.
東京大都市單身人口相當多.種類形形色色.包括OL.上班族.學生.SOHO族.外國人留學生等.一般來說.鋼筋混泥土的獨立套房會比木造套房來的租像好.木造套房法定耐用年數為22年.和鋼筋水泥的47年比起來差了一半.折損率相當高.所以儘管建築成本低.投報率高.但是在東京投資來說.不太建議此類的產品.室內面積面積來說.至少要大於15平方米.但也不建議太大.因為若是針對單身租客其面積超過了45平方米以上.其租金超過10萬日幣的話租客層會一下子減少許多.10萬日幣以下是一般上班族較能接受的租金範圍.學生則會更低(日本人平均月薪約三十多萬日幣).
在東京都心.當然也有許多高收入的單身族.針對這些族群.您所挑選的物件至少要有一房一廳.離車站或許不用很近.但是地址及門牌就很重要.例如港區.新宿區或是麻布.青山.目黑等高級住宅區.

*物件附屬配備
和台灣的出租套房不同.日本一般獨立套房(日本沒有也不允許分隔套房)是不附任何家具和配備的.基本的會有衛浴設備及簡易小廚房及分離冷氣.好一點的套房會有衛浴分離的廁所(廁所及浴室分開).日本人相當喜歡衛浴分離的物件.大一點的物件大概都是衛浴分離.另外.室內有分洋室及和式.洋室地板是木質地板.牆壁為壁紙.和室的地板就是禢禢米.2塊禢禢米為1坪.6塊禢禢米叫6畳.6畳為一般和室的標準規格.

*物件的管理
有些物件的管理費相當便宜.但是相對而言.物件的管理就比較差.來打掃的人可能1周才來2次而不是每天.比較完善的管理是每天都有人打掃.如果更好的管理甚至會有守衛在樓下看守.因日本治安較好.所以如果針對一般上班族為房客的物件採用24小時警衛系統反而會增加管理費的負擔.24管理的物件較適合都心外商公司工作或IT產業的科技新貴.此類型房屋約在高級住宅區.管理的類型應配合物件所在位置及鎖定客層來分配或選擇其比重.

*屋齡
其實屋齡當然是越新越好.但是越新的物件投資成本較高.租金設定也須提高來滿足投資時的投報率.所以如果是以投資的視點來看的話.中古物件是比較好的選擇.中古物件幾年以內才算合格呢?如果以鋼筋水泥建築的耐用年數來看是47年.但是也很少會有房客願意住四十幾年的房子吧.一般來說.越舊的房子在日本投報率越高.一樣是三十年的房子.日本的保養會比台灣來的好.所以看起來會比較新.但是日本人較喜新厭舊?一般在日本人認定的舊房子以20年以上為準.但是因日本耐震法令是在1980年制定.所以1980年以後的物件其實都是合格的.超過30年的物件.除非地點非常好或有相當高的投報率.否則不太建議購入

*樓層
如果有電梯的物件高樓層會比低樓層來的搶手.價格也較高.若是沒電梯的物件2樓是價格最好的樓層.1樓及頂樓價格反而會偏低.因為要爬樓梯等因素.不過樓層的問題很主觀是個見仁見智的問題.一般來說房客對樓層不會有太多的要求.

*陽台及其他附屬面積
和台灣不同.在日本.陽台是屬於非專有面積的區域.所以一般我們說室內面積15平方米來說.是單純指室內.陽台.走廊.樓梯.公設都是不含在裡面的.所以日本很難有一坪多少錢的說法.因為其他變因太多了.例如一樣15平方米的房子.可能A比B貴.但是A的陽台或許比B大一倍或是有專屬庭院等.這在日本的法令裡都是附屬面積.所以原則上一樣的室內面積.要挑有越多的附屬面積比較好.陽台越大.當然租像也會比較好

*物件周邊環境
日本的都市計劃區分執行的相當徹底.一般來說.除非物件在高速公路旁.或是在歌舞伎廳內會很吵以外.大部分以住宅區分的物件都相當寧靜.若是土地區分是工業區您也無須太緊張.因為東京都內工廠已所剩無幾.只是幾十年前劃分時為工業區罷了.租屋者也不會在乎土地區分.倒是商業區域.您須看看附近環境是否吵雜或樓下是否有居酒屋等.如果有的話您須好好評估.如是理髮廳或超市超商等反而會有加分效果.如果租客為小家庭.則附近有無學校就變得比較重要.

何謂東京都心

何謂東京都心
(圖源自: Wikipedia)

和大家介紹一下東京的行政區域.如下圖所示.東京都有23個區.26個市.3個町.1個郡.總面積約為2,187.08 km².約為台北市的8倍.人口約為1300萬人.主要人口聚集在區部.請各位看右下框起來的綠色部分.人口約800萬人.
一般被大家所稱的都心(市區)地帶就是在紅色範圍框起來的這幾區
港區:東京鐵塔.富士電視台.六本木.各國大使館所在地
中央區:築地魚市.銀座
品川區:品川車站.各公司行號總部所在地
目黑區:都心中比較高級及寧靜的住宅區
澀谷區:澀谷.原宿.竹下通等引領流行的區
新宿區:東京的副都心.20年前東京都將都廳遷來此處.有點類似信義計畫區
千代田區:日本皇宮.各大型企業總公司所在地.

其他的區也有不同的特色.只是太多無法一一列舉.像上野公園及秋葉原就是在台東區.世田谷區為郊區的高級住宅區.以及正在新建的日本最高鐵塔SKYTREE在墨田區.正因為每個區有每個區的特色.加上每個區的規模都自成一個都市.在東京很少為了要買一個東西而要整個東京跑一遍的情形.基本上居家附近就應有盡有.如果真的要出城.因日本交通發達.只要搭JR.私鐵或地鐵就可輕易到達(光是在23區裡面就有6條新幹線.12條JR線.13條地下鐵及27條私鐵及其他4條共計62條線.734個車站).

都心6區因屬市區.地價相當昂貴.若不是有錢人大概都不會住在這一區.即使這些區交通相當方便.所以在此一區以住宅多以獨立套房居多.專門出租給在附近上班的上班族或金融新貴等.而家族型住宅(Family type)的住宅則是租給外商公司的外國人居多(注:因東京是國際級大城市.所以幾乎全世界的國際級大小企業都會來東京設立據點或分公司.所以在東京的外國人人數相當多.約佔都民的3%)
所以.一般來說.雖然東京都以外的投報率較高.但出租率偏低.都心投報率相對低約5%上下.但出租率相當高.這一點各國的情形都一樣.

這就是為什麼我們堅持即使投報率低一點(4%-8%).也一定要投資在東京23區內甚至都心.且徒步10分鐘內的物件.因為在不動產的世界裡.除了地點還是地點.另外.當然衛星都市也有可以投資的標的.但是離車站或地鐵站的距離就相當的重要.如果您對東京不是那麼熟.那您需要有地緣關係的我們來為您解說.以利您投資的判斷.

投報率計算方法

本公司投報率計算方法如下

預測投報率(年)=租金X12個月/購買價格
*租金是以滿租時的計算

投報率是指不動產取得價格除以1年的期間所收的租金預測.地價.房屋稅等物件維持的其他管理費等等均不在計算內.另外.投報率是以過去資料最為參考.並不能保證將來租金收益.

想定利回り：満室時表面利回り（年）＝賃料×12ヶ月／購入価格
※賃料は満室時を想定し、算出しております。

利回りとは、当該不動産の１年間の予定賃料収入の不動産取得対価に対する割合であり、公租公課その他当該物件を維持するために必要な費用の控除前のものです。また、予定賃料収入が確実に得られる事を保証するものではありません。

日本的管理費與修繕費

很多人在剛接觸日本的物件時.會對管理費及修繕費產生疑問.認為管理費理面不包含修繕費嗎?為何又有修繕費次一名目.在這裡要為您介紹日本的管理費與修繕費的區分及其作用.

一般來說.日本所謂的管理費是指保全或日兼職班管理員的費用.另外.若無固定職值班管理員.將會是給付固定來收垃圾的管理公司的費用.這是普遍的人事支出.另外.基本的公共電費.管理委員會的一般支出.也全都是由管理費來支出.這部分與台灣或其他國家並無太大的差異.

那甚麼又是修繕費呢?
日本在一棟房子集合住宅(日文叫做"分讓住宅")興建完成時.依日本國土交通省法規.新完成的分讓住宅必須依照其建築耐用年限給予一套完整得修繕計畫書.以日本法規來說.鋼筋混泥土結構(RC)的建物其耐用年數為47年.所以在這47年內例如每3年要更換外露配管.每5年要加塗防水層.每10年公共區間要擦油漆.第20年要拉皮或第25年要更換電梯等.這些費用在需要上列工程發生時.不會要住戶支付額外或是太多費用.而是從每個月所繳的修繕金中提撥.這樣的話對住戶來說.就沒有一次要繳龐大費用的問題.更沒有漏水時要找樓上住戶理論的尷尬場景.或者是在大規模修繕時有不需要一下子付那麼多錢.

所以在日本常常會說.買一間好的房子是要買管理.因為在漂亮的房子它都會折舊.所以雖然日本的國土交通省有基本的修繕義務規定.但是好的公司會把它做得更詳細.更周全.買房的時後可以做為此房未來價值的一判斷材料.若是有一個房子他的修繕費出乎意料的便宜.甚至根本不收修繕管理費(剛經過大規模修繕整修及非分讓住宅是沒有修繕費或比較便宜的)那你可能要小心如果房子過了不久.出現問題可能因為平時無積蓄而導致大樓破舊無法維修的窘境.或者如果有的大樓收的太多.你也要小心他可能會把你的房租收益給吃掉.一般來說(並不是絕對)管理費家修繕費應再租金的10%-20%之間為可接受範圍.較老的房子可能會較高一點.但是總比沒修繕基金.另外有一點要注意的就是房子接近大規模修繕年度.又沒有收(或是收比一般行情低太多)修繕費.可能會在您購入後沒幾年因要大規模修繕而花一筆錢.這一部分也要特別注意.

我們能為您做的服務

1)首先.您可以在網上參考我們為您所提供的物件或是來電.我們將會為您做說明

2)我們將會依照您的預算及所設定的投報率為你挑選適合您的物件.而服務費一律比照日本國內規定.不會因為您是海外客戶而會發生額外的費用(注意:我們絕不會向您收翻譯費.旅費等額外的開支)

3)您若有屬意幾個您所喜歡的物件.我們會帶您參觀物件(到日本旅費須由您自付)

4)確認您所選定的物件後.我們將會協同您到區役所辦理外國人登錄及開戶並協助您辦理交易等過戶等必要手續.全程您都不需要會任何日文.

5)交易完成後本公司會指派中華區域代表與您接洽之後出租.等聯絡事宜.您回國後無需到日本管理.也無須打國際電話到日本.本公司在台專員會隨時與您保持聯繫.如遇到困難.我們能在第一時間為您解決.

*您若要選擇付同樣的服務費.就要選擇有中文服務且世界品牌的21世紀不動產公司才會使您的購屋有保障.且您不只是購屋而已.後續的招租.管理及修繕等.都需要有品牌的專業管理公司替您服務.才能達到您當初想要無憂無慮當包租公包租婆的願望.

首先.您不需會任何日文.請您先打電話或寫信告知我們.我們將竭誠的為您說明.

購屋所得比

關於購屋所得比

以下是ORICON在2007年所做的統計調查.調查東京都家戶收入分佈為下

１０００万円以上 １５．７％
９００～１０００万円未満 ７．０％
８００～９００万円未満 １０．６％
７００～８００万円未満 １３．６％
６００～７００万円未満 １２．４％
５００～６００万円未満 １２．０％
４００～５００万円未満 ９．４％
３００～４００万円未満 ５．２％
２００～３００万円未満 １．６％
１００～２００万円未満 ０．５％
１００万円未満 ０．２％

平均家戶年收入落在700-800萬日幣之間.但根據2006年日本不動產經濟研究所調查顯示該年新成屋價格(70平方米-80平方米)平均價格為5148萬日幣.由此可知東京人約要7年不吃不喝才能在東京買上一間30坪的新房子.但是反觀台灣.想想若是要在台北市買一間30坪(室內面積)的新房子.可能連不吃不喝20年都很難....

[摘要3.29.2010 蘋果 柯玥寧、楊茲珺]

若拿台灣與國際相比，台灣五大都會區7.08倍，高過澳洲6.8倍、日本5.3倍、英國5.1倍。

政大地政系特聘教授張金鶚說，房價所得比，是調查近半年已購屋者的購屋總價與其家戶收入後，取中位數而得。北市房價家戶所得比9.06倍，代表買906萬元房屋的家庭，年收入約一百萬元；而國際認定的5.1倍門檻，是指年收入一百萬元的家庭，購屋總價最好在510萬元，超過510萬元則「嚴重難以負擔」。

有巢氏房屋協理劉炳耀表示，若不能有效降低房價所得比，年輕人養房負擔沉重、孩子也不敢多生，住的問題不改善，未來生育率恐怕會持續下降、影響國力。以後因為要養屋，不敢生小孩，台灣生育率會變更低，且一堆無殼蝸牛出現後，恐為社會帶來更多問題。

無殼蝸牛聯盟在二十年後再上街頭，無殼蝸牛聯盟發起人之一、台大城鄉所退休教授華昌宜表示，二十年過後，大台北地區民眾找殼安居的願望更難達成。

他並反駁吳揆說國內住宅自有率高達87.36六％，「全面打壓房價會造成全民財富縮水。」的說法。指吳揆並未搞懂「房屋自有率」的定義，其實只要房屋登記在戶內成員的任何一人或直系親屬即為自有，並不是指每10戶家庭就有8.73戶擁有房子。

華昌宜表示，每月貸款佔收入的比率，更能精確顯示民眾的購屋負擔，去年下半年台北市購屋者每月貸款，已佔收入的36.12％，顯示收入超過三分之一都用於支付房貸；但根據美國不動產仲介協會認定，適當的房貸支出應佔家戶所得的25％才算合理。

「政府若無良善的住宅政策，不僅僅是無殼蝸牛問題，甚至還會影響國家競爭力。」

日本的坪數計算

相較於台灣的內含(總坪數計算)坪數,日本採用的是外加坪數計算.也就是說,台灣是把陽台,走道,公共設施,車位都算在一起,加總起來的坪數在乘於坪單價.因此,會有許多灌水或讓購屋者感覺付出的70坪的價格,但是只用到40坪的感覺.台灣政府似乎正視到這個問題,近期內將更改房屋標售的方式.

那日本的標示方式又是如何呢?
首先,日本基本上以平方米為單位,早一代的日本人習慣以坪來計算.因此平方米及坪共同標式的也不在少數.其次,相當於我們說的室內面積在日本叫做"專有面積".其專有面積才是個人可以使用的獨立面積.本人一直認為這個標示的字眼取得相當好,因為陽台不是"專有面積".所以在日本,陽台當然可以用來曬衣服.但是嚴禁堆放雜物,以防緊急逃生時會阻礙通道,當然更沒有所謂的陽台外推問題了.

日本基本上是以專有面積乘於坪單價.除了專有面積以外,日本還會另外標示"陽台面積","室外機放置場面積","門外小走道面積".這些就是我們所謂的小公設部分,但是在日本,交易還是以單純的室內專有面積為準.但是就是因為如此.專有面積並無法也不能直接反映其物件價值(因庭院或陽台並不含在販賣坪數內)所以日本並不會標榜每坪多少錢.而是每戶因其條件差異,而有所價格上的不同.以總價來做販賣.