很多人一直很嚮往能有一大片草原.在上面沒有任何的人.彷彿整個大自然就是自己的.當然.也有很多人把自己的夢.帶到了國外.就像下面這一則報導一樣.其實現在在日本的很多民宿及飯店的OWNER都是外國人.他們到日本.以自國人的眼光挑選自國人會喜歡的區域.大舉買下渡假山莊及民宿.以自國人的眼光與當地特色整合.在當地深耕.深受好評的案例比比皆是.下面就是一則成功的例子:
TVBS 2010/05/24 19:16 洪彩綸
很多人喜歡造訪的旅遊景點之一北海道，將有台灣人進駐經營民宿！在台灣以薰衣草打出品牌行銷的2個女生，今年6月將在日本的薰衣草故鄉北海道，開民宿，2個女生10年前，因為一張北海道薰衣草的照片而開民宿，展開她們的尋夢之旅，沒想到10年後，她們能到日本開民宿，讓夢更圓滿。
一整片向日葵花田，從門前往外延伸，藍天、白雲，這裡的夏日風情，格外有朝氣，靠近屋子邊，還種了兩排水仙，換個時間點，房子旁的白樺樹和落羽松，枯黃的樹幹，點綴秋天如詩如畫的情節，在這裡一年四季都有不同風景，給人不同感受。
這是日本北海道的一間民宿，寶藍色的尖形屋頂，米白色的外牆，充滿北歐風格，而民宿主人卻是台灣的2個女生。民宿業者林庭妃：「我們想要進駐薰衣草故鄉的感覺，剛好聽到這一間民宿的男主人，他要退休了，我們就好高興，覺得我們的夢想又實現了。」
台灣女生成功登陸日本北海道經營民宿，林庭妃開心地形容她們又圓了一個夢，花了3年的時間規劃，現在要把台灣經驗帶到日本，軟體、硬體大部分都是From Taiwan。林庭妃：「像我們人員就是從台灣過去的 ，我們贏的是台灣人的熱情跟親切。」
林庭妃形容，即將在北海道開幕的民宿，只有9個房間，主打慢和靜的特質，要讓旅客到這裡，感受全然的放鬆和放空。
10年前，她們因為北海道一張薰衣草田的照片，展開尋夢之旅，10年後，她們在台灣成功經營5個品牌，提供住宿和餐飲，甚至要回到最初的感動，到薰衣草的故鄉北海道開民宿，讓日本人見識台灣人的「軟實力」。
2010年5月26日 星期三
2010年5月21日 星期五
2010年5月17日 星期一
2010年5月15日 星期六
2010年5月13日 星期四
東京都心回歸現象
聽到都心回歸現像.直覺得好像日本的景氣變好了.其實正好相反.日本的景氣並沒有變好.也沒有變差.就是一直維持在泡沫後的崩壞狀態持平.這點我們必須很公道的以比較客觀的立場說.
那所謂的都心回歸現象又是如何呢?就字面上意思就是人又回到都心的意思.但是其背景.其實我們需要介紹另外一個名詞”甜甜圈效應”
日本在90年代泡沫經濟時期.應為東京都的價高昂.導致一些沒有能力購買房子或是租房子的房客.移民到東京都23區外的都下或是鄰近的千葉.琦玉或是神奈縣等首都圈郊區購屋或租屋.這些在台灣也就是我們說的”輕移民”至平成10年為止.眾多的輕移民移出.導致東京都的人口空洞化.這就是所謂的甜甜圈效應.
然而在泡沫經濟後進而導致都心房地產價格暴落或是跌回正常水準.又使原本買不起房子或租不起房子的人開始發現其實都心的價格並沒有想像中的貴.而再度回到東京都租房子甚至購屋.據東京不動產研究所調查顯示.自平成12年至平成22年(1999年至2009年)為止的十年步道的時間.東京都心(23區部)人口竟然增加了100萬人(如下).這是從第二次世界大戰結束以來.東京都人口第一次站上1300萬人!其結果使東京都不動產價格止跌回升.當然不會回到泡沫經濟前誇張的水準.但都心空屋率創新低.而郊外及附近縣市空屋率高度攀升.這一點值得我們投資時需較謹慎小心.
最近也因都心回歸現象顯著.使得新成屋(室內實際坪約26坪)價格重新站上5000日幣.較房地產谷底時比較回升了近一成多.但仍然比上海市及台北市同面積新成屋相比.仍便宜許多.以國民平均所得購屋比來計算的話.日本人不吃不喝7年就可以買到新成屋比.確實便宜的許多.
正因如此.加上外國房產投資客開始進場投資日本房地產.使得日本不動產所有者開始惜售.市場上釋出的房屋數量創新低.中古屋價格的議價空間甚至不到一成.好的物件一出來.投資客甚至只看外觀就直接接手進行買賣.直接接手房客(所謂的owner change)一方在此低利率時間點享受高頭爆且穩定的收租.另一方待房地產回升時享受資本利所得(capital gain).
最近中國大陸政府祭出國十條打壓投資客投資大陸房地產.使得熱錢也開始尋求新的投資標的.這些熱錢.最近也悄悄的進軍日本的房地產市場.據分析預測.此一波熱錢將會將日本(至少東京都內)的房地產在3至5年內推回泡沫經濟前較高的水準.所以我們相信這幾年將是日本不動產投資的好時機.屆時雖租金(分母)已到低點.但分母(房價)攀升將會使投報率降低.
聰明的您.已看好東京房地產投資的時間點在哪裡了嗎?
東京都都市人口統計
終戦後の昭和２１年には東京都の人口は約３００人程度でした。
その後急速に人口が増え、昭和３７年に１０００万人を超えました。
昭和３７年から平成１２年までの３８年間で約２００万人増えましたが
平成１２年から平成２２年４月までの９年６ヶ月で
約１００万人増えています。
この１０年間で東京都の人口はものすごい勢いで増えてます。
今後さらに東京都の人口は増えていくものと思われます。
2010年5月12日 星期三
2010年5月6日 星期四
投報率及空屋率的關係
最近接到許多客戶向我們詢問有關於投報率的問題.在此想與各位大家分享.既然是投資.追求高投報率是先決條件.就像再買債劵或甚至銀行定存幾%.這個百分比是牽動著所有投資者對投資標的的入場與否重要關鍵.當然.不動產標的物也是一樣.愈高的投報率越受到投資者的青睞.
但是.我們來看看日本投報率最高的地方-札幌.他的房屋價格卻是非常的便宜.而日本投報率最低的東京.房價卻是最高的.當然這和分母(購屋成本)與分子(租金)當然有關係.但其背後更重要的問題就出在空屋率.其實.首都圈(東京都.埼玉県.神奈川県.千葉県)的郊區地方也有同樣的物件.標榜著投報率15%.但是這是以滿租的前提之下為原則.這和銀行定存1年給你3%是不一樣的.銀行給你的是保證會給你的(除非銀行倒了另當別論)但是一年15%的物件萬一一年之中有4個月租不出去其投報率就等於10%.我們在以前有組客戶買了千葉縣的某郊區物件標榜著13%.結果持有了3年只出租過1次.而且還不到1年.後來想要脫手又因為在郊區不好賣而又放了一陣子.最近才以購買時的約九成價格售出.
其實只要是投資.一定要追求高投報率.但是挑選物件時必須與其他因素一起考量.例如可能造成空屋的原因.如人口急速減少的周邊城市.離車站超過15分鐘的物件.或屋齡太老.地點太差等.以上述實例.那組客戶的年均話投報率才3%不到.而且持有近5年最後還損失資本1成.實質上是負利才對.所以我們常建議客戶以5年設定為1段投資期間.而您希望在5年之內出租幾個月份.我們稱之為5年均化投報率.均化投報率才是真正的投報率.
在東京也有近10%的物件.但是需要看是否在非市區地帶.或是生活機能不好的地點.但是如果您是挑23區內.甚至是都心內.其實並不需要太執著於投報率.因為只要房租不是設定的太高.都心部的物件出租率相當高.其均化投報率就等於或是接近投報率.反之.如果在郊區.或是離車站較遠的物件.其均化投報率就會與投報率乖離.意指投報率雖很高.但實際5年平均下來卻反而沒比投報率較低.卻一直有承租方的都心物件高.
有一組客戶他在2003年買了都心的新成屋物件.離JR站只有2分鐘不到.投報率算算只有6.25%.但就我所知他到現在承租方都沒退租過.其5年均化投報率就等於6.25%了.而且他房子現在才第7年.他打算再收個10.20年再賣掉.
所以.如果您要把均化投報率拉高的話可以挑離車站10分以內.屋齡別太老.東京都23區內或都心部.管理良好的物件.其實這道理很簡單.在台北大安信義區即使投報率3%.4%都有人會進場買.但比較少有人去買在汐止.鶯歌等標榜10%的套房吧.其道理就是如此.其實.大家所設定的投報率或地區都不一樣.但如何在投報率與低空屋率之間取得平衡.讓均化投報率提高應該是大家的共同目標.
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